Comment tomber sur LA bonne affaire immobilière et réussir son projet d’investissement locatif ?
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Savoir acheter constitue la base de tout projet immobilier et nombreux sont ceux qui font l’erreur d’acheter trop vite et trop cher, ce qui rend alors difficile l’atteinte d’une rentabilité locative suffisante. Alors comment tomber sur LA bonne affaire immobilière et réussir son projet d’investissement locatif ? Comment trouver un bon plan immobilier en investissant dans la pierre ? Par quels moyens générer une rentabilité locative suffisamment intéressante ? On vous explique toutes les clés du succès dans cet article.
Une bonne affaire est avant tout un bien immobilier vendu à un prix juste et cohérent avec la qualité du produit proposé. Un bien de mauvaise qualité, à l’opposé, est un bien nécessitant des travaux de rafraichissement ou pire de rénovation, doublés d’un prix anormalement élevé.
C’est un fait, le prix est l’une des composantes essentielles de la décision d’achat. Faire une bonne affaire, c’est donc acheter un bien en dessous du prix du marché, mais un second critère s’ajoute à cela si vous achetez pour, in fine, dans le cadre d’un investissement locatif : le bien doit, en plus, offrir un rendement locatif suffisamment correct. Cependant, si un bien est mis en vente en dessous du prix du marché, il y a forcément une raison. A vous de la cerner et de savoir si vous pouvez vous en accommoder ou si y apporter une solution.
Pour avoir une idée du prix de votre marché local, il est conseillé de s’adresser à un professionnel (agence immobilière, mandataire, notaire…) afin que cela puisse vous éclairer sur un prix moyen au mètre carré dans votre région. Cela s’apprécie en prenant en compte différents éléments (biens de mêmes caractéristiques, situés dans un environnement identique…).
Il n’est parfois pas si facile de « flairer le bon coup ». Cela prend du temps, ne lâchez rien, mettez tous vos sens en alerte et persévérez ! L’objectif étant d’être le premier sur les lieux lorsqu’une bonne occasion se présente.
En matière d’investissement immobilier, plus particulièrement d’investissement immobilier locatif, il est primordial de devenir un véritable expert de votre marché. Cela sous-entend connaître les spécificités du marché immobilier dans lequel vous souhaitez investir afin d’être en mesure de détecter le potentiel du bien immédiatement.
Pour devenir un expert local, il faut tout d’abord analyser les prix moyens au mètre carré pratiqués dans le quartier visé et éliminer d’office les biens surévalués. Il faut par la suite multiplier les visites (nous n’insisterons jamais assez sur ce point) afin de disposer d’une réelle expérience terrain et prendre véritablement conscience du marché local. Personne n’achète le bien idéal dès le premier coup d’œil.
De cette manière, quand vous tomberez sur une maison ou un appartement potentiellement intéressant, vous vous en rendrez compte d’emblée et saurez qu’il sort du lot.
Les bonnes affaires se font souvent via le bouche à oreille et « hors-circuits ». De ce fait, on recommande bien évidemment de s’entourer de professionnels du secteur, notamment d’agents immobiliers et de « chasseurs d’appartements ». Véritables maîtres en la matière, leur rôle est de rechercher des biens à vendre et d’éplucher les petites annonces dans l’optique de vous proposer les meilleurs plans, d’où l’importance de les fréquenter et de conserver un excellent contact avec eux, même lorsque vous n’avez pas encore trouvé chaussure à votre pied.
Il est également nécessaire de bien leur expliquer les critères de votre recherche afin de faire partie d’une base de clients potentiels. L’intérêt d’intégrer cette fameuse base est capital puisque cela implique d’être contacté en priorité lorsqu’un nouveau bien est proposé à la vente, avant qu’il ne soit diffusé sur les canaux de communications. Vous vous positionnez ainsi devant de nombreux acquéreurs potentiels.
Sur le même schéma, le notaire est un professionnel de l’immobilier à ne négliger sous aucun prétexte. Il s’agit du partenaire rêvé pour faire de très bonnes affaires. En effet, il est généralement sollicité par les familles dans le cadre de décès, de divorces, d’héritages, de successions, de situations conflictuelles, etc. Il est donc parfaitement au courant des situations familiales et ne doit en aucun cas être mis de côté lors de votre recherche.
Investir dans l’immobilier locatif en épluchant les différents canaux d’information
Rien ne vous empêche de réaliser votre propre pige immobilière. Après tout, comme le dit le dicton : « on est jamais mieux servi que par soi-même ».
N’hésitez-pas à vous positionner sur les principaux sites de petites annonces immobilières (Seloger.com, Leboncoin.com…), à programmer des alertes automatiques, dites notifications « push » afin de recevoir les nouveautés en direct, dès que celles-ci se présentent.
Les alertes peuvent être paramétrées en fonction de vos critères (localisation, prix minimum et maximum, surface, nombre de pièces recherché, type de logement…). Le principal avantage de passer par ces sites réside dans la possibilité d’avoir une vision rapide de la majorité des biens en vente. Néanmoins, les chasseurs de bonnes affaires concurrents y sont particulièrement nombreux.
S’il peut paraître peu adapté de prime abord à l’heure du « tout numérique », le journal local est également un bon canal de prospection et reste largement plébiscité par les personnes retraitées. Peu utilisé par la génération Y, il met bien souvent en avant des biens qui ne sont pas proposés sur la toile. Une autre façon de trouver la perle rare !
Au lieu de cibler les agences populaires et les gros sites d’annonces, pourquoi ne pas vous tourner vers de petites structures ou des sites un peu perdus ? L’idée étant, peut-être, de tomber sur des vendeurs marginaux, qui ne connaissent pas forcément les sites et organismes immobiliers traditionnels.
Vous pouvez aussi envisager d’acheter en viager ou aux enchères. Attention toutefois à ces pratiques qui peuvent s’avérer fructueuses, mais qui ne sont pas sans risques !
Lorsque le vendeur revêt toute son importance…
Derrière chaque bien immobilier se cache un vendeur… et sa motivation de vendre ! Ce dernier ne vous dira jamais concrètement qu’il est prêt à baisser son prix. Votre tâche est de l’identifier avant de lui faire une offre et surtout de mettre toutes les chances de votre coté pour que celle-ci soit acceptée.
N’hésitez-pas à lui poser plusieurs questions judicieusement pensées afin de le cerner, d’en savoir plus sur ses motivations et sur votre marge de négociation :
Êtes-vous propriétaire depuis longtemps de cette maison ?
Pourquoi la vendez-vous ?
Depuis combien de temps est-elle en vente ?
Est-ce que vous avez déjà eu des offres de prix pour votre bien ?
Généralement, plus il répond aisément à vos questions, plus il cherche à vendre… même si cela ne veut pas dire pour autant qu’il est prêt à céder son bien à n’importe quel prix. Attention d’ailleurs à ne pas le frustrer avec un prix trop bas ! En outre, prêtez une attention toute particulière à l’état du logement lors de votre visite. Si ce dernier est vide, cela signifie soit que le vendeur a déjà déménagé ailleurs ou qu’il n’a pas encore trouvé de locataire. Tentez enfin de savoir si le vendeur a contracté un prêt-relais. Cela peut jouer en votre faveur lors de la négociation…
Rappelez-vous qu’il s’agit d’un achat pour du locatif et non pour vous !
Rappelez-vous qu’il s’agit d’un placement immobilier et que vous achetez pour louer. Ne vous impliquez pas sentimentalement sur un bien dans lequel vous n’habiterez très certainement jamais. Il s’agit d’un achat pour préparer votre retraite et générer un bon rendement locatif. Il faut que l’achat locatif reste raisonné et basé à la fois sur l’emplacement et les chiffres.
Vous l’aurez compris : chercher et dénicher la bonne affaire immobilière dans le cadre d’un investissement locatif n’est pas forcément compliqué, mais la tâche n’est pas facile pour autant. Il faut savoir faire preuve de patience, de disponibilité et de rigueur.
